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Kostenfalle Eigenleistung: Die fünf größten Fehler beim privaten Hausbau

 

Viele Bauherren glauben, mit Eigenleistung beim Hausbau große Summen sparen zu können. Doch zwischen Theorie und Praxis besteht ein großer Unterschied. Baufinanzierungsexperten der Deutschen Bank stellen in der täglichen Beratung immer wieder fest, dass die Vorstellungen über den Umfang der Arbeiten und die damit zu erzielende Kostenersparnis überzogen sind. Nicht wenige Bauherren merken dies spätestens auf der eigenen Baustelle, wenn zum Beispiel als Folge falscher Planung der Rahmen der Erstfinanzierung nicht ausreicht und die Finanzierung nachverhandelt werden muss. Auf folgende fünf Kostenfallen sollten Bauherren achten:


Fehlender Kostenplan:

Einen Kostenplan aufzustellen, der für die einzelnen Gewerke die Lohnkosten von Handwerkern exakt auflistet, halten viele Bauherren für überflüssig. Die mögliche Kostenersparnis durch Eigenleistung wird vielmehr häufig nur geschätzt. Das führt nicht selten zu unrealistischen Vorstellungen.

Fehlende Material- und Maschinenkosten:

Das gleiche gilt für die Materialbeschaffung. Selten werden konkrete Kostenvoranschläge für die benötigten Materialien eingeholt. Dabei zahlen Heimwerker für kleine Baustoffmengen im Baumarkt in der Regel einen höheren Preis als Baufirmen, die im Großhandel einkaufen. Die Kosten für das Ausleihen von Baumaschinen werden ebenfalls oft unterschätzt. Wer zum Beispiel nicht jeden Eimer Beton mit der Hand rühren möchte, muss sich einen Mischer leihen – solche Ausgaben fallen bei der Planung oft unter den Tisch.

Unrealistische Arbeitsleistung:

Hobbyhandwerker stellen ihre Arbeitsleistung häufig der von Profis gleich, dabei fehlt ihnen die Routine. Selbst wenn sie wissen, wie es geht, sind sie nach Feierabend oft nicht mehr voll leistungsfähig. Finanzierungsexperten der Deutschen Bank berichten folgendes Beispiel aus der Beratungspraxis, dass die Fehleinschätzung privater Bauherren verdeutlicht: Die Herstellungskosten für ein Einfamilienhaus belaufen sich auf 250.000 Euro. Viele Bauherren trauen sich 20 Prozent Eigenleistung zu und meinen, dadurch könnte der Finanzaufwand um 50.000 Euro gesenkt werden. Nimmt man 50 Euro pro Stunde als Handwerkerlohn an, müsste der Bauherr demnach 1.000 Stunden nach Feierabend auf seiner Baustelle arbeiten. Bei drei Stunden pro Werktag (Mo. – Do.) und 20 Stunden am Wochenende würde es 32 Wochen dauern, bis die Arbeit geleistet ist. Nicht selten müssen Bauherren ihre Einsatzzeiten in der Praxis aufgrund von körperlicher oder familiärer Belastung reduzieren, was dann zu ungewollter baulicher Verzögerung führt.

Unplanbares Zeitbudget der Helfer:

Zu großzügig werden auch Arbeitsleistungen von Freunden und Bekannten kalkuliert. Zudem müssen Arbeiten zwischen den professionellen Handwerkern und den Hilfskräften koordiniert werden. Während Handwerker tagsüber arbeiten, unterstützen private Helfer nach Feierabend und am Wochenende – hierfür sollte ein sinnvoller Arbeitsplan aufgestellt werden. Aber was ist beispielsweise, wenn das Hilfspersonal nach drei Tagen Arbeit über Blasen an den Händen klagt oder wegen Rückenbeschwerden komplett ausfällt?

Fehlender Versicherungsschutz:

Ein weiteres heikles Kapitel ist der Versicherungsschutz. Bauherren sollten sich überlegen, wie am Bau helfende Freunde und Bekannte abgesichert sind und wer für die Kosten aufkommt, wenn ein Unfall passiert. Kaum ein Bauherr schließt eine Bauhelferversicherung ab – doch dieses Versäumnis kann teuer werden. Das gleiche gilt bei Verletzungen von Passanten oder Schäden auf Nachbargrundstücken. Wird ein Fußgänger zum Beispiel von herabfallenden Bauteilen getroffen oder das Nachbarhaus in Mitleidenschaft gezogen, ist der Auftraggeber haftbar. Für diesen Fall benötigt man eine Bauherren-Haftpflichtversicherung.

 

Um unangenehme Überraschungen auszuschließen, empfiehlt die Deutsche Bank ein individuelles Beratungsgespräch. Gemeinsam mit Finanzierungsexperten können alle Einzelheiten der Bauplanung besprochen und mögliche Schwachstellen identifiziert werden. Bauherren sollten sich am Grundsatz orientieren: Weniger ist mehr. Wer vorsichtig plant, ist eher auf der sicheren Seite. Immobilienprofis halten 10.000 Euro an Eigenleistung für ein durchschnittliches Einfamilienhaus für realistisch, mehr nur in Ausnahmefällen. Wer sich überschätzt, zahlt dann schnell drauf.


 

Niedrige Bauzinsen: Jetzt finanzieren oder abwarten?

Die Zinsen für Hypothekendarlehen sind auf historisch niedrigem Niveau. Sollten Immobilieninteressenten jetzt kaufen oder auf weiter fallende Zinsen spekulieren?

Viele Immobilieninteressente stellen sich die Frage: Wird Baugeld in den kommenden Wochen noch billiger oder ist die Talsohle bereits erreicht? Die Antwort ist nicht leicht. Die jüngste Leitzinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) erhöhte zwar den Druck auf die Konditionen, doch die Kreditzinsen gaben nicht in vollem Umfang nach. Diese Entwicklung ist bereits seit längerem zu beobachten. Während kurzfristige Zinsfestschreibungen von EZB-Entscheidungen profitieren, verharren längerfristig gebundene Kredite teilweise auf der Stelle. Woran liegt das?

Langfristige Zinsfestschreibungen orientieren sich weniger an den durch die EZB bestimmten Geldmarktzinsen, sondern eher an den Renditen für zehnjährige Bundesanleihen. Auch diese habe mit rund drei Prozent historische Tiefststände erreicht. Allerdings fiel hier der Rückgang deutlich moderater aus als bei den Geldmarktzinsen. Dies leuchtet ein, wenn man sich die zehnjährige Rendite als Durchschnitt der Geldmarktzinsen über die nächsten zehn Jahre vorstellt. Bei aller Unsicherheit über die Dauer der aktuellen Rezession kann davon ausgegangen werden, dass im Durchschnitt der nächsten zehn Jahren die Geldmarktzinsen deutlich höher sein werden als in der derzeitigen Ausnahmesituation. Dies wäre umso mehr der Fall, wenn sich Befürchtungen, dass die derzeit extrem expansive Fiskal- und Geldpolitik zu einer mittelfristig höheren Inflation führen könnte, manifestieren.

Experten der Deutschen Bank gehen deshalb bei Darlehen mit langer Zinsbindung von steigenden Zinsen aus. Lediglich bei Darlehen mit kurzer Zinsbindung könnten die Zinsen weiter sinken. Grund: Die Konditionen fünfjähriger Hypothekenkredite unterliegen stärker dem Einfluss aktueller Marktschwankungen als langlaufende Darlehen. Bei anhaltender Wirtschaftskrise dürfte die EZB den Leitzins erneut absenken, Immobilienkäufer können dann auf ein weiteres Abrutschen der Darlehenszinsen hoffen.

Potenzielle Immobilienkäufer, die längerfristig planen, sollten das aktuell günstige Zinsniveau nicht ungenutzt verstreichen lassen, rät die Deutsche Bank. Es empfiehlt sich, die Zinsen möglichst lange festzuschreiben – das schafft Kalkulationssicherheit und macht die Finanzierung über viele Jahre planbar. Anziehende Inflationsraten und folglich steigende Kreditzinsen sind dann kein Thema mehr. Trotz langer Vertragsbindung müssen Kreditnehmer keine Nachteile befürchten, denn nach Ablauf von zehn Jahren ist das vorzeitige Ablösen von Hypothekenkrediten fast immer möglich.



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